賃貸物件を借りる際に重視することと注意すべきこと
「衣食住」と言われる通り、この３つは生活において欠かせないもので、重要な点でもあります。
うまくこの３つのバランスが取れた生活が理想的だと言われています。人や家族にとってどれを重要視するのかは異なりますが、あなたは今、この３つの比重やバランスはどのような感じでしょうか？
今回は、この中の１つである「住＝住居」に関することを書いていこうと思います。
私は今までに、幼少期の頃は親が建てた一軒家に住み、それから賃貸アパートに引っ越しました。
その後に一人暮らしを始めて、賃貸アパートを様々な土地で引っ越しては住んでいきました。
その後、実家に帰り、祖父母の家を母親が引き継いで住んでいたので、その家に私が引っ越して数年間ほど住みました。
そして、現在は母親と２人で賃貸アパートに住んでいます。
一軒家に住んでいたことはありますが、自分で購入したわけではもちろんありません。どのような手続きを経て、どんな点を重視して、どのように管理すれば良いのか等は、実際のところ分かりません。
しかし、賃貸アパートを借りることに関しては、数多くのことを良い面も悪い面も様々なことを経験してきました。
これから新しく進学・就職・転勤等で、住まいを変える必要性が出てくる方や、今後その予定の方がいるかもしれません。
すでに新しく賃貸物件を借りることが決まっている方は、新生活への期待に胸が膨らむことと思います。もちろん、初めて賃貸を借りる方にとっては、不安な方もいるでしょう。
しかし、実際に不動産会社に行って部屋選びを始めると、何を確認し、どんな点に注意すればよいのか分からないという人が多いのではないでしょうか？
実際に住んでから、こんなはずではなかったと後悔しないためには、部屋選びの際に意識してチェックしておきたいポイントがいくつかあります。
今回は、部屋を選んで契約するまでの注意点を「部屋を探すときの注意点」「不動産会社に訪問するときの注意点」「内見するときの注意点」「契約するときの注意点」の４つの視点から、幅広くまとめました。ぜひ参考にしてみてください。
・部屋を探すときの注意点
不動産会社を訪れる前に、不動産・住宅情報サイトなどで、部屋の目星をつけている人は多いでしょう。
ここで、部屋選びの前に注意しておきたいポイントをご紹介します。
１．家賃は年収の２５％以下が望ましい
一般的に無理なく支払える家賃の目安は、年収の２５％以下といわれています。例えば、年収５００万円の人でしたら１０．４万円以下が目安となります。
２．条件の優先順位を決める
家賃の上限が決まると、立地や間取り、設備などが希望通りにならないケースが出てくると思います。
そこで行ってほしいのが、希望の条件を「これは外せない」と「あるとなお良い」に分類し、そこに優先順位をつける作業です。
これを行うことで、どんな部屋を求めているのかが明確になり、以降の工程がスムーズになる上、より希望に近い物件に出合える確率が高まります。
例えば、１番目は「バストイレ別」、２番目は「オートロック付きの物件」、３番目は「２階建て以上の物件」、といった感じです。
条件があればあるほど、希望の物件が狭まりより見つけやすくなるでしょう。
３．耐震面から築年数もチェックする
他の条件が良ければ、築年数が古くても構わないという人も、耐震の観点から築年数を確認しましょう。
具体的には、新耐震基準が施行された１９８１年６月１日以降に建てられた物件（正しくは建築確認を受けた物件）であるかをチェックしてください。
新耐震基準では、震度６～７でも倒壊しないとされる構造基準が設定されています。
築年数が古ければ古いほど家賃は安くなりますが、耐震基準を満たしているかといえば、そうではない物件も出てくるかもしれません。意外とここを重視されている方は少ないかもしれませんが、気にしておくといい所でもあります。
４．好条件過ぎる場合は「おとり物件」の可能性もある
特に大手ではない地方の小さいお店や、都心部でも聞いたことがないような会社は、念のため注意しておきましょう。
不動産・住宅情報サイトを見ていて、「この築年数と広さで、この家賃？」というような条件の良過ぎる物件を見つけたら、もしかしたら「おとり物件」かもしれません。
おとり物件とは、集客のために現在借りることができない物件を載せることを指します。集客のために好条件で掲載しているものもあれば、更新をし忘れているものもあります。
まずは、その土地の家賃相場よりも極端に安い物件を見つけたら、疑ってみるようにしましょう。
そして、気になるようであれば、管理会社に直接聞いてみるといいでしょう。
・不動産会社を訪問するときの注意点
不動産会社を訪れるときにもポイントがあります。
１．気になる物件を伝えて予約しよう
不動産・住宅情報サイトなどを使って、気になる物件を伝え、事前に予約しておくといいでしょう。
タイミングが合えば、当日の内見も可能です。希望する条件以外に、前述した「条件の優先順位」を伝えておきましょう。
内見する物件以外に、条件に見合った物件を紹介してくれることもあります。
２．好印象を与える服装や言動を心掛けよう
不動産会社は、来店者に部屋を紹介しつつ、大家さんの立場に立ち、「この人は問題を起こす人ではないか？」というのも見ているものです。
それに賃貸物件を借りる際には、「審査」があります。審査内容の詳細は分かりませんが、特に借りようとしている人が、本当に毎月家賃をきちんと支払ってくれるのか？という点は１番と言っていいほど重要視しています。
ですので、清潔感のある服装で、礼儀正しく、気持ちの良い対応を心掛けることが大切です。
同行者がいる場合は、同行者にも注意してもらいましょう。
・内見するときの注意点
内見時の注意点を、部屋の中、周辺環境、共用スペースに分けてご紹介します。
１．部屋の中
部屋の雰囲気や日当たり、収納の多さなどは一見して判断しやすい項目ですが、それ以外にもチェックしたいこと、より注意深く確認すべきことはたくさんあります。
実生活をイメージしながら以下の項目を確認しましょう。
・広さと間取りは家具を置いた想定でチェックする
何もない部屋は広く見えるため、レイアウトも自由にできると思いがちですが、実際はコンセントや窓の位置、壁の有無によって制約が生まれるものです。家具を置いたと仮定し、生活スペースと動線を確保できるかを見極めます。
例えば、何もない６畳はすごく広く見えますが、実際に物を置くと意外と狭く感じるものです。
・設備の情報が正しいかチェック
あると思っていた設備がない、あっても想定していたものと違うというケースもよくあります。
特に、最近多いのが家具家電付きの物件です。実際に入居するときも同じように揃っているのか、また本来あるはずの物がない場合は、その物はいつどのようなのがきてどこに置かれるのか等、あらかじめ聞いておいた方がいいでしょう。
そして、事前情報と照らし合わせつつ、機能面に不安を感じる場合は、不動産会社に確認しましょう。
また、物件詳細情報にない（正しくは契約書にない）設備があった場合、その設備が壊れた場合の修繕費や新設費は、自己負担になることも忘れないようにしましょう。
・水回りは排水の状態までチェック
キッチン・バス・トイレなどの水回りは見た目の清潔さだけでなく、排水の流れ具合やにおいも重要です。
実際に水を流してチェックします。特に、蛇口の栓がゆるくなっていたり、シャワーの水圧が弱くなっていたりする場合はよくあります。
・音の響きをチェック
話し声、歩行音（室内外）、扉の開閉音、換気扇の音などを１つ１つチェックします。
上下や左右に空室があれば、不動産会社の人に入ってもらい、実際の響き具合を確認できると確実です。
また、建物が大通りに面していたり、近くに大型の商業施設などがあったりする場合は、外からの騒音にも注意が必要です。昼間と夜間で違う場合もあるため、時間帯を変えてもう一度内見するか、不動産会社の人に詳しく聞くとよいでしょう。
日中と夜間では部屋の印象や騒音、生活音、物音等が一変することがあります。特に、都心部ではそのようなケースが多いでしょう。
２．周辺環境
周りの環境が、ライフスタイルに合っているかどうかで、暮らしやすさは大きく変わっていきます。
・駅やバス停までの道のりと安全面をチェック
最寄駅から距離は近くても、信号や踏切、坂道などの影響で想定以上に時間がかかることもあります。実際に歩いて確認することをおすすめします。その際、人通りや街灯の有無など安全面もチェックしましょう。
・生活必需品を買えるお店のチェック
近くにスーパーやコンビニエンスストア、ドラッグストアなど、食材や日用品を買えるお店があるかも重要です。
ここを疎かにしていると、後々不便さを感じることになります。特に自家用車がなく、最寄りの公共交通機関が近くにない方は、重視するポイントにしたほうがいいでしょう。
３．共用スペース
共用スペースの状態は、管理体制の善し悪しにつながります。具体的には、エントランス、集合ポスト、駐輪場、廊下、階段、エレベーター、ゴミ置き場などがきちんと清掃され、整備されているかチェックします。
内見時間は移動を含め、１ヶ所につき３０分～１時間程度見込んでいることが多いようです。
当日は、チェック項目のメモを持参したりスマートフォンなどで画像に残したりすると、確認忘れがなく、後々判断するときにも役立ちます。
・契約するときの注意点
賃貸物件の契約時には、「重要事項説明書」と「賃貸借契約書」という大事な書類が２つ存在します。
流れとしては、契約条件の注意点をまとめた重要事項説明を受け、その条件に納得できたら、正式に賃貸借契約を締結します。
契約締結後に不利な条件を見つけても、覆すことは困難です。ここでは特に注意したいことをまとめました。
・原状回復特約は入念にチェック
賃貸物件を借りると、借主には退去時に「原状回復義務」が生じます。原状回復義務とは「借りた当時の状態に戻す」ことではなく、通常の使用の範囲を超えることによって生じた、損耗や毀損を復旧することを言いますが、「原状回復特約」として原則以上の条件を定めているケースも見られます。
・原状回復特約の例
・ルームクリーニング費用は借主負担
・鍵の交換費用は借主負担
・クロスの張り替え費用は借主負担 等
負担が大き過ぎると感じた場合は、契約前に条件の変更を申し出たり、場合によっては契約しない勇気を持つことも大事です。
金額が数万円、場合によっては想定以上の費用がかかる可能性が高いためです。
・違約金や禁止事項などをチェック
最後に、理解しておかないと思わぬ出費やトラブルを招く恐れのある項目をご紹介します。
１．中途解約の違約金
敷金・礼金なしの物件や、フリーレント物件などでは契約期間が設けられ、途中で解約した場合は違約金が発生するケースもあります。
２．禁止事項
ペットの飼育、楽器演奏、石油ストーブの使用、同棲やルームシェアの可否などを確認します。
３．契約解除の条件
家賃を滞納したり、禁止事項を守れなかったりした場合は、契約解除を通告されることもあります。
契約解除につながる具体的な条件を確認します。
１．退去予告のルール
退去予告が何ヶ月前に必要か、予告方法が電話でいいのか、書面通知が必要なのかを確認します。
２．更新料
部屋の更新料と更新手数料、火災保険の更新料、保証会社に加入する場合は、保証料の更新料も確認します。
３．トラブル時の連絡先
設備の故障や、騒音トラブルなどがあった際の連絡先を確認します。
いかがでしたか？賃貸物件を借りるときに注意したいことをご紹介しました。想像以上に注意すべき点や、見ておくべき事項があったと思います。
新しく部屋を借りるときにはテンションが上がり、雰囲気の良さやメリットばかりに目が向きがちですが、
細かな条件やデメリットにも着目し、総合的に判断することが大事です。
注意点はたくさんあるため、見落としがないように自分なりのチェックシートをつくっておく方がおすすめです。
契約や人の出入りの少ない時期であれば、一旦持ち帰ってじっくり検討するのもいいでしょうが、人の出入りが激しい春頃や秋頃の、いわゆる引っ越しシーズンは、いいと思っていた物件がすぐに決まってしまうケースがあります。何回か私はこのことを経験したことがあります。もたもたしていたら、契約出来なかったというケースです。
気になる点は、その都度不動産会社の人に聞くようにして、不明点をそのままにせず、納得したうえで契約を進めるようにしましょう。
本日も最後までお読みいただきましてありがとうございました。
